Tạo hợp đồng giả, mất tài sản thật

(VLO) Để được vay vốn ngân hàng, bà C.T.K.H. (ở TP Vĩnh Long) đã lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) giả tạo nhằm che giấu giao dịch vay thế chấp tài sản dẫn đến nhà đất có nguy cơ mất trắng.

Tháng 10/2019, bà C.T.K.H. có nhu cầu thế chấp QSDĐ để vay vốn nhưng bị ngân hàng từ chối vì đang nợ xấu.

Sau đó, để được vay vốn, bà H. thỏa thuận với ông L.Q.L. (ở TP Cần Thơ) lập hợp đồng chuyển nhượng 305m2 đất cùng căn nhà cấp 4 và 8 căn phòng trọ gắn liền thửa đất 571 do bà H. đứng tên cho ông L., mục đích để ông L. vay tiền ngân hàng rồi cho bà vay lại.

Ngày 31/10/2019, bà H. và ông L. lập hợp đồng chuyển nhượng thửa đất 571, thực chất là thế chấp QSDĐ để vay 700 triệu đồng nhưng bà H. chỉ nhận được 532 triệu đồng do ông L. trừ phí dịch vụ 168 triệu đồng và hai bên thỏa thuận khi nào bà H. trả đủ tiền thì ông L. sẽ đưa lại QSDĐ.

Ngày 25/11/2019, bà H. yêu cầu ông L. viết giấy tay nội dung bà H. vay 700 triệu đồng và thế chấp QSDĐ thửa 571, lãi suất 1,2 %/tháng, thời hạn vay 5 năm, nếu ai sai thì phải bồi thường hợp đồng.

Sau đó, bà H. đóng lãi được 7 tháng thì ngưng nên ngày 1/6/2020, ông L. tự ý chuyển nhượng thửa đất 571 cho người em mà không báo cho bà H. biết.

Đến lúc bà H. gọi điện cho ông L. để thương lượng chuộc lại đất thì mới biết thửa đất 571 em ông L. đang đứng tên và đã thế chấp cho ngân hàng vay hơn 1,4 tỷ đồng.

Bà H. cho rằng việc làm của ông L. không đúng quy định pháp luật nên khởi kiện yêu cầu tòa vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thửa 571 giữa ông L. và người em để trả lại QSDĐ cho bà.

Bà H. đồng ý trả cho ông L. tiền vay 700 triệu đồng và lãi mỗi tháng 8,4 triệu đồng cho đến ngày tòa đưa vụ việc ra xét xử.

Bà H. cũng không đồng ý với yêu cầu của ngân hàng về việc xử lý tài sản là thửa đất 571 để thu hồi nợ vì bà không biết em ông L. thế chấp QSDĐ của bà để vay tiền ngân hàng. Khi ngân hàng nhận thế chấp đã không xem xét thẩm định thực tế tài sản do ai quản lý.

Hiện trên thửa đất 571 có 8 căn phòng trọ và nhà bà H. đang ở từ trước tới nay. Do em ông L. đã vay tiền thì phải có nghĩa vụ trả cho ngân hàng, còn thửa đất 571 là tài sản của bà H. nên bà yêu cầu vô hiệu hợp đồng thế chấp QSDĐ đất ngày 3/6/2020 giữa em ông L. với ngân hàng.

Quá trình giải quyết vụ kiện, HĐXX cấp sơ thẩm và phúc thẩm cho rằng, căn cứ vào giấy thỏa thuận viết tay do ông L. ghi ngày 25/11/2019 cho thấy, ông L. nhận thế chấp QSDĐ của bà H. và bà H. đồng ý để ông L. thế chấp thửa đất 571 cho ngân hàng để vay tiền trong thời hạn 5 năm.

Sau đó, ông L. cho bà H. vay lại 700 triệu đồng nên hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ lập ngày 31/10/2019 giữa bà H. và ông L. là giả tạo nhằm che giấu giao dịch vay có thế chấp tài sản. Do đó, HĐXX đã tuyên hợp đồng bị vô hiệu.

Do hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa bà H. và ông L. vô hiệu nên hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thửa 571 từ ông L. sang người em cũng bị vô hiệu.

Tuy nhiên, do em ông L. đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSDĐ thửa 571 và việc thế chấp thửa đất này để vay nợ ngân hàng đã được công chứng, đăng ký thế chấp và đăng ký giao dịch bảo đảm hợp pháp nên có hiệu lực pháp luật nhằm bảo vệ quyền lợi cho ngân hàng là người thứ ba ngay tình.

Cụ thể, theo quy định tại khoản 2, Điều 133 Bộ luật Dân sự, trong trường hợp giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu nhưng bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, QSDĐ và đã thế chấp cho ngân hàng theo đúng quy định của pháp luật thì giao dịch thế chấp đó không bị vô hiệu.

Do đó, HĐXX đã tuyên công nhận hợp đồng thế chấp QSDĐ giữa em ông L. và ngân hàng là hợp pháp; buộc bà H. phải trả cho ông L. số tiền vay 700 triệu đồng và tiền lãi hơn 159,6 triệu đồng; buộc em ông L. trả cho ngân hàng tiền vốn và lãi vay hơn 1,6 tỷ đồng, sau khi trả xong nợ thì ngân hàng trả lại QSDĐ thửa 571 cho em ông L..

Sau đó, em ông L. có nghĩa vụ lập thủ tục chuyển nhượng QSDĐ lại cho bà H.. Trường hợp, em ông L. không thực hiện việc trả nợ thì ngân hàng được quyền yêu cầu cơ quan thi hành án xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ.

Mặc dù tài sản thế chấp là QSDĐ thửa 571 và tất cả tài sản gắn liền với đất đang thuộc quyền quản lý của bà H. nhưng do bà H. cũng có lỗi là đã tự nguyện sang tên cho ông L. và biết rõ ông L. sử dụng QSDĐ thửa 571 vay nợ ngân hàng để cho bà vay lại dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu.

Do đó, nếu em ông L. không thực hiện việc trả nợ thì bà H. có nguy cơ mất tài sản chỉ vì hợp đồng chuyển nhượng giả tạo mà lúc đặt bút ký, bà H. đã không lường hết hậu quả.

DIỄM PHƯỢNG