Chuyển nhượng đất đang thế chấp, bị tuyên vô hiệu

(VLO) Đất đang thế chấp ngân hàng nhưng lại chuyển nhượng cho người khác dẫn đến tranh chấp và bị tòa tuyên vô hiệu.

Bà N.T.L.T. (ở TP Vĩnh Long) đứng tên quyền sử dụng đất (QSDĐ) thửa 92, diện tích 6.562,1m2, loại đất trồng cây lâu năm. Ngày 1/8/2011, bà T. thế chấp QSDĐ cho ngân hàng để vay tiền.

Tuy nhiên, do bà T. vi phạm nghĩa vụ trả nợ nên đã bàn giao tài sản thế chấp cho ngân hàng bán đấu giá để xử lý nợ.

Theo biên bản bán đấu giá ngày 22/11/2019, ông L.V.K. là người mua với giá trúng hơn 3 tỷ đồng. Sau đó, ông K. đã thanh toán đủ tiền và nhận tài sản.

Khi ông K. làm thủ tục kê khai, đăng ký xin cấp QSDĐ và cơ quan chuyên môn đến đo đạc thực tế thì phát hiện thửa 92 bị hai chủ sử dụng liền kề lấn ranh diện tích lần lượt là 254,3m2 và 58,1m2.

Quá trình giải quyết tranh chấp, ông K. phát hiện thời điểm bà T. thế chấp tài sản cho ngân hàng đã lập tờ thỏa thuận chuyển nhượng 310m2 đất thuộc thửa 92 cho ông H.V.N. với giá 62 triệu đồng.

Do đó, ông K. khởi kiện yêu cầu tòa vô hiệu việc chuyển nhượng 310m2 đất giữa bà T. và ông N. lập ngày 9/12/2012 đồng thời công nhận hợp đồng mua bán tài sản đấu giá giữa ông K. với ngân hàng ngày 22/11/2019.

Với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, ngày 17/2/2022, ông N. đã có đơn yêu cầu tòa buộc bà T. có trách nhiệm làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ diện tích 310m2 trong phần đất mà ông K. đã mua vì bà T. đã bán cho ông và ông đã thanh toán xong tiền.

Sau đó, ông tặng cho QSDĐ phần đất này cho người thân để cất nhà và xây hàng rào sử dụng ổn định từ năm 2012 cho đến nay.

Tại phiên tòa sơ thẩm và phúc thẩm, HĐXX cho rằng, bà T. là chủ sử dụng thửa đất 92 nhưng đã thế chấp cho ngân hàng. Ngày 17/6/2016, bà T. tự nguyện bàn giao thửa đất 92 cho ngân hàng để xử lý tài sản thanh toán nợ.

Đến ngày 22/11/2019, Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản TP Cần Thơ tổ chức đấu giá và ông K. là người trúng đấu giá.

Sau đó, ngân hàng đã giao bản gốc giấy chứng nhận QSDĐ và hồ sơ giải chấp cho ông K.. Do đó, theo Điều 72 Luật Đấu giá tài sản thì hợp đồng mua bán tài sản đấu giá giữa ông K. với ngân hàng là hợp pháp.

Đối với tờ thỏa thuận chuyển nhượng đất ngày 9/12/2012 giữa bà T. và ông N., do ông N. nhận chuyển nhượng trong thời gian QSDĐ bà T. đang thế chấp tại ngân hàng.

Theo quy định tại khoản 8, Điều 320 Bộ luật Dân sự thì bên thế chấp tài sản không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp nên tờ thỏa thuận chuyển nhượng đất ngày 9/12/2012 giữa bà T. và ông N. là không đúng quy định pháp luật.

Do đó, HĐXX đã tuyên vô hiệu tờ thỏa thuận chuyển nhượng đất ngày 9/12/2012 giữa bà T. và ông N. đồng thời công nhận hợp đồng mua bán tài sản đấu giá giữa ông K. và ngân hàng.

Theo đó, hai chủ sử dụng liền kề với thửa đất mà ông K. mua qua đấu giá được sử dụng phần đất tranh chấp nhưng phải bồi thường giá trị đất cho ông K. tổng cộng hơn 281 triệu đồng.

DIỄM PHƯỢNG